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Facteur d’équilibre : le projet de loi sur les baux professionnels

Les jeunes professionnels sont très préoccupés par les difficultés qu’ils rencontrent pour trouver des locaux professionnels. Il semblerait a priori que la crise actuelle de l’immobilier fut de nature à régler ce problème. Il n’en est rien car les professionnels libéraux sont pris dans un véritable dilemme. Ceux pour lesquels la proximité des clients est une nécessité, médecins, professions paramédicales par exemple, se heurtent à la difficulté dans la région parisienne et dans les villes de plus de 10 000 habitants de transformer des locaux d’habitation en locaux professionnels. Ils ont fréquemment alors recours à des utilisations mixtes, habitation et activité professionnelle, la destination glissant progressivement vers l’activité professionnelle. Mais il ne sont en rien garantis vis à vis par exemple des droits de reprise du propriétaire.

Inversement les professionnels libéraux à qui leur activité permet de s’installer dans des bureaux vides, situés en général à la périphérie des villes, ont en face d’eux des propriétaires habitués à des baux commerciaux et qui exigent des loyers similaires, alors que les professionnels libéraux ne disposent pas des droits essentiels liés aux locations commerciales.

Il n’existe en réalité pas de véritable législation des baux professionnels. Seul un article de la loi du 6 juillet 1989 les mentionne. Il fixe à six ans la durée minimale du bail et définit les modalités de sa résiliation : mais il ne comporte pas par exemple de dispositions relatives à la fixation et à l’évolution des loyers.

Or qu’il s’agisse d’installations de proximité ou d’utilisation de bureaux, les professionnels libéraux, qui investissent de plus en plus largement pour l’exercice de leur profession, ont besoin de garanties que seuls pourraient leur fournir des baux adaptés.

Tel est l’objet du projet de loi sur les baux professionnels qui a été présenté et soutenu par le ministre des Petites et Moyennes Entreprises, du Commerce et de l’Artisanat, chargé des professions libérales.

Ce projet, conformément aux voeux des professionnels ne retient pas l’idée d’une propriété analogue à la propriété commerciale. Le dispositif prévu est d’ailleurs plus proche des baux d’habitation que de celui des baux commerciaux.

Toutefois ses dispositions sont d’ordre public, ce qui représente une garantie appréciable pour les futurs locataires.

Les principales mesures prévues par ce projet sont les suivantes :

– La durée minimum du bail restera fixée à six ans. Cette durée n’est contraignante que pour le bailleur, le locataire pouvant donner congé chaque année. Ce bail sera renouvelé à son expiration pour un durée égale, sauf, pour le bailleur, à justifier sa décision de non renouvellement par sa volonté de vendre le local (le locataire bénéficiant d’un droit de préemption) ou de le reprendre pour lui-même, ses ascendants, descendants ou concubin notoire, pour l’habiter ou y exercer une activité professionnelle, qui ne saurait être identique à celle du locataire. Toutefois, le propriétaire ne sera pas tenu de motiver son congé lorsque le bail aura été conclu pour une durée minimale de douze années.

– Les loyers pourront être révisés annuellement selon les modalités prévues par le contrat et en fin de bail un nouveau loyer pourra être proposé par le bailleur. À défaut d’accord, le juge pourra être saisi et devra fixer le loyer en fonction de ceux perçus dans le voisinage pour des professions équivalentes.

Enfin le bail ne pourra être cédé, ni transmis par décès et les locaux ne pourront être sous-loués sans l’accord écrit du bailleur. Toutefois un changement dans les modalités d’exercice de la profession (personne physique ou morale) pourra entraîner, le propriétaire étant prévenu, le transfert du bail de l’ancienne entité d’exercice à la nouvelle. Il en sera de même, en cas de décès du locataire si son activité professionnelle est reprise par ses ascendants, descendants ou concubin notoire.

Ainsi pourra être établi un régime équilibré conciliant la garantie de stabilité nécessaire aux professionnels libéraux, garantie dont ils ne disposent actuellement dans aucun cas et les préoccupations légitimes des propriétaires que l’actuelle législation sur les baux commerciaux privé de nombreux droits. Ainsi peut-on estimer que les prix des baux professionnels pourront s’établir pour des appartements transformés à un niveau un peu supérieur à celui des locaux d’habitation et pour les bureaux situés à la périphérie des villes à un niveau sensiblement inférieur à celui des baux commerciaux.

Ces dispositions apparaissent favorables à l’installation des jeunes professionnels, donc à l’emploi, car elles sont de nature à encourager les jeunes professionnels qui actuellement exercent comme salariés ou collaborateurs de leurs confrères, à investir dans un local pris à bail avec un statut suffisamment protecteur. De même les professionnels déjà installés pourront envisager l’agrandissement de leurs locaux et donc accueillir davantage de jeunes diplômés. Seront enfin facilités le regroupement de professionnels et la constitution d’entités susceptibles d’affronter la concurrence internationale.

* Avocat et délégué interministériel aux professions libérales.

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