Menu
S'identifier

NOUVELLE LOI SUR LA PROPRIÉTÉ EN CHINE : QUELS CHANGEMENTS ?

La loi sur la propriété adoptée par l'Assemblée nationale populaire chinoise le 23 mars dernier n'a consacré ni l'apparition de la propriété privée (qui existe depuis longtemps en Chine), ni la privatisation pure et simple des terres. Pour longtemps encore, les personnes privées ne pourront obtenir de l'État chinois ou des collectivités rurales et urbaines qu'un « droit d'usage » des sols à durée déterminée (de 30 à 70 ans selon la destination de l'immeuble) – ersatz de pleine propriété, que l'on peut céder, grever d'hypothèques ou mettre à disposition de tiers.

L'objectif de la nouvelle loi est moins « révolutionnaire », mais tout de même ambitieux. Il s'agit d'améliorer la sécurité des transactions immobilières – sécurité qui repose sur l'efficacité du système de registres fonciers. En effet, à la différence du droit français, la propriété immobilière ne peut pas se transférer en Chine par la seule conclusion d'un contrat, même en forme authentique. Il faut impérativement une inscription dans un registre. Ce système, proche de celui existant en Suisse, est aujourd'hui déficient en pratique, car les registres tardent souvent à inscrire les titres après une cession, créant dans l'intervalle une insécurité juridique incompatible avec une économie moderne. Une des innovations de la loi est donc de permettre la création d'un droit de priorité au bénéfice du cessionnaire dès l'inscription des contrats de cession, et ce dans l'attente de l'inscription définitive. On peut aussi penser que la loi s'accompagnera d'une réforme et d'une modernisation de l'administration des registres.

La nouvelle loi apporte aussi des précisions utiles au concept de copropriété qui, en Chine, distingue la copropriété en général de la copropriété d'immeubles résidentiels, proche de la « propriété par étage » du droit suisse. Elle détermine notamment, plus clairement que par le passé, la séparation des parties communes et des parties privatives et les modalités de division en lots de copropriété – ce qui ne sera pas sans impact sur la sécurité des montages juridiques dans le cadre de projets de centres commerciaux.

Enfin, encore au rang des améliorations, la loi définit plus précisément l'objet des biens susceptibles d'hypothèques en incluant notamment les constructions en cours de réalisation. Elle introduit cependant quelques rigidités. Désormais, la cession d'un bien hypothéqué exigera nécessairement le consentement préalable du créancier hypothécaire alors que, jusqu'à présent, le créancier hypothécaire était simplement notifié, tout en jouissant, de façon usuelle, d'un droit de suite sur le bien hypothéqué et d'un droit de préférence sur le produit de la vente.

Le nouveau texte ne répond toutefois pas à toutes les attentes. À titre d'exemples, il ne statue pas sur l'ouverture d'un droit d'action en justice des syndicats de copropriétaires et il ne fait qu'un progrès très limité sur le sujet sensible du renouvellement des droits d'usage à l'échéance de leur terme. Pour les biens à destination résidentielle, le renouvellement sera « automatique », soit sans mise en concurrence ou appel d'offres, sans indication de la nécessité de payer une quelconque indemnité complémentaire, ni précision du cas des autres types de droits. Il reste toutefois encore quelques années avant que le terme des premiers droits d'usage consentis n'expire et on peut raisonnablement espérer que, d'ici là, la Chine, toujours pragmatique, aura encore perfectionné la sécurité de son droit.

Découvrez LJA L' Annuaire

  • Se référencer dans l'Annuaire papier + web

    Offrez-vous une vitrine inédite et optimisez votre visibilité !

    Rejoignez la communauté LJA L'Annuaire !

    Se référencer
  • Abonnez-vous au flux RSS

    Pour ne rien manquer, recevez en temps réel, et gratuitement, les dernières actualités des cabinets référencés dans LJA L'Annuaire

    Découvrir
  • La Lettre des Juristes d'Affaires

    Chaque semaine, la Lettre fait un point complet des tendances du marché, suit avec précision les évolutions professionnelles des avocats et des juristes d’entreprise, décrit sans compromis les interventions ...

    Découvrir
Div qui contient le message d'alerte

Se connecter

Identifiez-vous

Champ obligatoire Mot de passe obligatoire

Mot de passe oublié

Déjà abonné ? Créez vos identifiants

Vous êtes abonné, mais vous n'avez pas vos identifiants pour le site ? Remplissez les informations et un courriel vous sera envoyé.

Div qui contient le message d'alerte

Envoyer l'article par mail

Mauvais format Mauvais format

captcha
Recopiez ci-dessous le texte apparaissant dans l'image
Mauvais format

Div qui contient le message d'alerte

Contacter la rédaction

Mauvais format Texte obligatoire

Nombre de caractères restant à saisir :

captcha
Recopiez ci-dessous le texte apparaissant dans l'image
Mauvais format