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2009 : LA BATAILLE DES LOYERS COMMERCIAUX ?

La publication, par l’INSEE le 9 janvier dernier, de l’indice du coût de la construction (ICC) du 3e trimestre 2008 révélant une nouvelle et forte hausse de 10,46 % sur un an et de plus de 20 % sur ces trois dernières années, a peut-être donné le coup d’envoi de la grande bataille des loyers commerciaux !

Les locataires commerciaux, dont les loyers sont indexés sur l’ICC, devraient en effet trouver dans le contexte actuel de crise économique et de baisse annoncée des loyers les conditions propices à une action en révision judiciaire de leur loyer sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce – l’autre révision judiciaire du loyer prévue par le décret du 30 septembre 1953 et restée dans l’ombre de la plus célèbre révision « triennale » de l’article L. 145-38 du Code de commerce.

L’article L. 145-39 autorise le juge des loyers commerciaux, saisi par le propriétaire ou le locataire, à réviser le loyer en cours, pour le fixer à la « valeur locative », lorsque par l’effet de son indexation contractuelle, celui-ci a varié de plus ou moins 25 % par rapport au dernier loyer fixé par les parties ou par le juge.

La révision judiciaire du loyer commercial de l’article L. 145-39 est, comme la révision triennale, d’ordre public et les parties ne peuvent y renoncer. Mais à la différence de la révision triennale de l’article L. 145-38, elle autorise le juge à n’appliquer ni plafond, ni plancher à la sacro-sainte « valeur locative ». Saisi d’une demande de révision judiciaire du loyer sur le fondement de l’article L. 145-39, le juge des loyers commerciaux, constatant la hausse ou la baisse du loyer de plus ou moins 25 %, doit fixer le loyer révisé à la valeur locative des locaux loués au jour de la demande de révision, fusse-t-elle inférieure au loyer en cours et même au loyer d’origine.

Dans un contexte de difficultés économiques et de raréfaction du crédit, le marché de l’immobilier commercial, déjà atone, devra donc composer avec un nouvel aléa : le risque d’une révision à la baisse des loyers des baux en cours et l’insécurité juridique qui en résulte !

Même s’il affiche une hausse nettement inférieure à celle de l’ICC (4,48 % contre 10,46 % sur la même période), le nouvel indice des loyers commerciaux (ILC), institué par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 (LME) en réponse à la flambée de l’ICC et des loyers commerciaux, ne devrait pourtant que partiellement atténuer le phénomène : notamment, parce que le décret du 4 novembre 2008, pris en application de la LME, a réservé la possibilité d’indexer le loyer sur l’ILC aux seuls baux de locaux commerciaux où sont exploitées des activités commerciales, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux, d’entrepôt et industriel et parce que, pour les locaux autorisés, la substitution du nouvel ILC à l’ICC dans les baux en cours nécessite la conclusion d’un avenant au bail.

En 2001, le législateur qui était intervenu au nom de la force obligatoire du contrat, pour censurer la jurisprudence « Privilèges » en interdisant toute révision triennale du loyer en cours à la baisse, hormis les circonstances particulières d’une « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité », n’avait pas étendu son intervention à l’article L. 145-39… laissant ainsi le juge des loyers commerciaux libre de réviser le loyer commercial à la baisse sur le fondement de cet article et permettant à la bataille des loyers commerciaux de s’engager à la faveur des conditions économiques actuelles !

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